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欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!添加时间:2023-11-09 10:09:10

现在的房地产行业,在规模效应下,中小房企越来越危险,稍有不慎就会淘汰出局。只有实现快速开发才行越活越好,今天就邀请万X集团的专家分享:如何把握房地产开发的7大环节与20个关键节点,提高效率,实现拿地6个月后开盘的奇迹!

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图1)

①房地产的本质

房地产的本质就是土地资源的再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。

前期(决策期):由拿地到方案定案 --- 重在决策(大局已定)

中期(实施期):由施工图设计到入伙 -- 重在执行

后期(运营期):入伙后到房屋拆除 --- 重在服务,重在总结反馈

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图2)

②房地产开发的7大步骤

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图3)

③不同视角下的房地产

❶开发企业视角的房地产流程

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图4)

❷代理公司视角的房地产流程

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图5)

❸客户视角的房地产流程

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图6)

①企业获取土地的方式

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图7)

②拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图8)

③开发商各部门职责:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图9)

☀前期代理/顾问公司的介入:拿地意向(土地价值评析/拿地可行性分析)

④国有土地使用证的办理

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图10)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图11)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图12)

⑤那地名词释义:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图13)

①地产开发三大核心要素:钱、地、人

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图14)

②项目定位决策三大要素

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图15)

③定位过程中各部门职责

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图16)

☀前期代理/顾问公司的介入:提供战略顾问服务(市场定位、客群定位、战略定位、产品定位及产品魅力化)。

①地产项目标准设计周期

一般而言,房地产设计周期大都遵循『3:5:2』 原则

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图17)

②包含的主要设计阶段:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图18)

常见的问题:

进度问题:进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题:评价体系和评价经验的缺失。

③设计控制:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图19)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图20)

☀备注:案文本中,最重要两张图– 项目总平面图、标准层平面图!

④最优化的设计阶段流程参考

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图21)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图22)

☀备注:最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果,而非作品

⑤设计阶段各部门职责

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图23)

前期代理/顾问公司的介入:提供开发商提出的产品设计跟进,结合市场从影响销售及租赁等实际使用效率上给出建议。

⑥设计阶段风险控制点

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图24)

①房地产报建关注风险点

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图25)

②加快报批报建的策略

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图26)

③如何处理无证施工?

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图27)

①工程建设的相关知识

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图28)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图29)

②工程建设各部门职责

开发部:

建设工程施工许可证。

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图30)

营销部:

示范区开放(含售楼处、样板房)、客户积累(蓄客)。

设计部:

配套工程图纸(水、电、燃气、排污)、配合销售的设计输入(合同附图、模型、交楼标准)。

工程部:

主体结构施工(示范区施工)。

财务部:

方案版投资收益。(三个指标)

成本部:

项目动态成本。(成本月报)

采购部:

分包工程及材料设备采购。(主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等)

物业部:

物业公司招投标(取得预售证的必要条件)。

关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

③工程建设关键要点:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图31)

☀关键因素:项目管理者要有运营的高度。

①房地产销售的三个阶段:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图32)欧宝电竞

②房地产销售的关键节点:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图33)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图34)

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图35)

关键要素:建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

③房地产销售的各部门职责:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图36)

关键要素:工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。

④预售证的办理:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图37)

商品房预售需至少具备以下条件▼

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图38)

①房地产入伙交付流程:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图39)

②入伙阶段各部门职责:

欧宝电竞:万科专家分享:房地产开发的7大环节与20个关键节点!(图40)

☀关键要素:竣工验收、入伙、项目后评估。


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