随着房地产调控加剧及房地产利润空间收窄，房地产商开始从聚焦后端转向关注前端，土地开发领域愈来愈受到市场的关注与青睐。

相对于常规的房地产开发而言，土地开发到底怎么玩？

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01 基本定义

按照百度的定义及一般的理解，土地开发就是城市建成区和规划建设区域由非建设用地变成建设用地或增加建设用地使用效能，包括新建开发与低效地再开发。

也就是说，土地开发包含了新增开发与存量开发两类。

我们常见的以下项目均涉及土地开发问题：

02 有形与无形工程的不断递进

就像人们通常把房地产开发误解等同于建筑工程，往往也会把土地开发误解等同为筑路工程。

实际上，土地开发远比我们想象的筑路工程要复杂得多。

土地开发除了包含看得见的征地拆迁安置及筑路等有形工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作所构成的无形工程。

甚至于，无形工程要比有形工程重要得多。

03 产业内容与土地载体的不断迁就

土地开发也不只是花钱做工程，更需要不断引入产业内容，才能使土地具有价值。

在实际操作中，往往还需要提前做功课进行产业调研、产业研究及产业定位。

根据初步成果进行产业招商，获得市场反馈后再不断调整产业定位；根据优化的产业定位再不断调整空间规划和布局。

所以说，土地开发是产业内容与土地载体不断磨合、不断迁就、不断完善提升的过程。

只有实现了土地与产业的最佳耦合，才能实现土地价值的最大化，才能成全土地开发的意义。

否则，就是糟蹋，而不是开发。

04 改变土地用途与性质的艰难过程

土地资源既具有自然属性，也具有社会属性

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自然属性体现在土地的用途，比如农用地、建设用地。

社会属性体现出土地的权利与权力关系，由土地的所有权最终决定。

05 需要回答的五个问题

如何定位？新形势下的土地开发商的角色。

如何拿地？以最小的成本获取看似最没价值的土地且成为最有潜质的资源。

如何开发？与上游政府的关系，政企关系的维护。

如何运营？新区如何炒热、如何卖地，土地增值及分享、与下游入驻企业的关系。

如何退出？短、中、长线结合欧宝电竞。

06 土地开发商需要掌握五种力

人力，要有专业的人，规划技术和法务人员是必不可少的

耐力，潜下心来，蓄势待发，不可能一夜暴富，快进快出

眼力，发现资源，多数人已经看到、看懂的资源不是资源

实力，不需要多大的自有实力，但一定要有起码的起步资金，不可能玩空手套

借力，借别人的力量强大自己，界外脑，借势营销，傍大款，傍干爹

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