2020年，疫情“黑天鹅”突袭，全球经济“大水漫灌”，多国房价“不跌反涨”，房地产再次表现出抗风险韧性。但与此同时，国内调控频繁响起“紧箍咒”，供需两端市场逻辑陡然生变，焦虑情绪蔓延，行业走向成谜。面对内外局势的波澜起伏，房地产还是“日不落”行业吗？如何筑牢压舱石，修好护城河，寻找新增长，唤醒新动能？地产圈需要一场自上而下的深度思考。

3月26日，2021中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜颁奖盛典在广州举行。活动由广东省地产商会和网易房产共同主办，吸引了众多房地产企业领袖、高管和顶级学者，坐而论道，复盘行业格局，预判未来风口。峰会围绕“核心与边界:房地产双循环新动能”，集结行业“最强大脑”，共同破题:在政策与市场的双重压力下，房企如何厘清行业核心与边界，平衡房地产主业和多元业务的“双驱动”？

把脉房地产核心，探索多元化边界

广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会联席会长、万科集团董事会主席郁亮，广东省地产商会监事长、海印实业集团董事长邵建明，广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄，广东省地产商会执行会长、合景泰富控股执行董事兼主席孔建岷等知名房企大咖出席共议行业时局，现场观点碰撞，思想荟萃，为下个十年提供可行性方案。

左:网易传媒集团CEO李黎；中:广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔；右:广东省地产商会联席会长、万科集团董事会主席郁亮

峰会开场，广东省地产商会会长黄文仔和网易传媒集团CEO李黎分别上台致辞，广东省住房和城乡建设厅住房发展和房地产市场监管处有关负责人发表讲话，共同表达了对中国房地产抗风险韧性的信心，以及对历届新年峰会行业价值的充分肯定。当天，聚焦议题，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，世联行创始人、联席董事长陈劲松分别进行主题演讲，众多顶尖房企掌舵者和职业经理人，轮番上场，针对当下热议的三道红线、集中供地、城市更新等话题，展开圆桌对话，共享新生态下的顶层思考和一线观察。

主题演讲

张明:房地产最好的时代已经过去 未来面临分化格局

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明，在《双循环格局下的宏观经济走势及其对房地产行业的影响》主题演讲中，针对全球经济格局和风险、中国宏观经济形势走向、中国房地产市场预判等给出精辟独到的深度剖析。

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明主题演讲

针对当前全球经济形势，张明给出三点判断，第一是疫情好转，第二是集体复苏，第三是美国放水，并表示，投资者追逐风险，最大的不确定性是下半年美国的通胀水平，但总体来看，今年全球依然是集体复苏的时期，是加快国内改革和消化存量改革的重要窗口。

受全球经济影响，中国的宏观走向会如何？张明指出，今年经济是中长期下行和短期反弹的结合，不能太过乐观，从“三架马车”来看，去年的经济复苏并不均衡，消费的复苏最慢，出口最快，其次是投资，目前，消费复苏偏慢仍是中国经济最大的问题，2021年有所改善，但不容乐观。

最后，具体到房地产市场，张明认为，行业最好的时代已经一去不复返，“房住不炒、因城施策”进入长效化。调控政策的实施会使中国房地产面临“两个分化”:首先是城市分化，最看好的还是一二线核心城市，最危险的区域是广大三四线城市；其次是房企分化，未来5到10年，行业的集中度显著上升，房地产经营重心会从增量转到存量。

陈劲松:数字化营销时代已来 行业需要联手降获客成本

世联行创始人、联席董事长陈劲松在主题演讲《趋势与空间，兼谈数字化下的营销》中指出，中国房地产市场未来的空间依然巨大，假设从现在开始，每年城市化率提高1%，在复增长下，到2049年中国的居住面积规模非常可观。但区域开始资源调配，未来分化持续，人口向城市群和大都市圈集中，关键要解决城市新生中产的居住问题。欧宝电竞

世联行创始人、联席董事长陈劲松主题演讲

与此同时，疫情催化下，国内产业数字化迎来新的发展机遇，房地产也频频“触电”，行业正经历着巨大的营销变革。在这样的大背景下，房地产营销将迎来怎样的变化？

陈劲松表示，在数字化营销时代，首先得有工具，虽然目前各大开发商都在加快线上布局，但获客成本依然高企。在他看来，当90后客户转向线上之后，如何做营销，同时让营销反哺产品，这是房企的大课题。面对数字化冲击，行业需要联手，真正降低营销成本，满足房企的回笼资金要求。

圆桌对话

把脉房地产核心，探索多元化边界

2020年，面对大环境的不确定性，房企纷纷加速线上阵地的布局，打通全链路运营；物业股扎堆赴港上市，多元化版图日益扩大，行业上下游呈现“一心多极”的延伸态势。但与此同时，“房住不炒”和“三道红线”，为房企的扩张圈定边界。如何在稳健高效的模式下，完成核心主业价值升级，拓宽多元化业务边界？

广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔

在“把脉房地产核心，探索多元化边界”圆桌对话中，黄文仔强调，房地产高速发展确实遇到瓶颈，但坚守主业和多元布局并未二元对立，也没有标准答案，最重要的是根据企业的发展特点进行决策，有多少能力做多少事，才是“安全牌”。欧宝电竞

广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄

岑钊雄认为，房地产是高密集行业，目前行业调控收紧，房企融资受限，三道红线之下，行业都在降负债，因此未来的重点是通过数字化，进行组织的精细化管理，适应行业平稳发展的趋势。

广东省地产商会执行会长、合景泰富执行董事兼主席孔健岷

在孔健岷看来，多元化跨业态的发展如今在业内流行，但关键还是看企业本身，第一是团队的选择非常重要，第二是要把握好企业的核心，做好主业，再利用空余资金进行其他孵化。

张明则表示，房企要深耕主业，第一是向上下游延伸，主业和辅业要相互配合；第二是降杠杆，如果进行多元化布局，必须选择杠杆率低的行业，同时更多利用数字化或者金融工具帮助拓展。

而针对“三道红线”，黎振伟分析，过去房地产的底层逻辑是高负债、高周转、高风险，但如今这种模式限制了高质量发展，“三道红线”有利于推动行业创新和转型，但前提是控制成本，注重研发欧宝电竞。

城市更新风口，再造第二曲线

2020年，全国土地市场多点开花，连创新高，与此同时，22城集中供地，颠覆行业供给侧模式。可以预见，随着热点城市从增量发展转向存量发展，城市更新正在成为下一个行业风口。

但一方面，城市更新享受政策利好和融资倾斜，具有可观的利润空间；另一方面，城市更新开发周期长，对房企整合资源的能力要求高，机遇与风险并存。如何盘活大量低效存量用地，兼顾社会效益和经济效益，再造行业第二增长曲线？

城市更新风口，再造第二曲线

在“城市更新风口，再造第二曲线”圆桌对话中，富力城市更新集团（广州）总裁谢昊表示，未来存量土地开发是大趋势，原因第一是土地资源的制约，第二是环境的制约，第三是大城市生活半径的制约。而进行城市更新，房企对进入的城市和项目也要有所选择，优先考虑人口、产业和公共服务配套资源好的优质城市。

广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园则强调，城市更新的优势在于多样化，只有多样化，才能提出不同的解决方案，才能为企业创造更大的价值空间。但难度也在于多样化，因为经验不能复制，可以复制的只有思考的方法和路径。

时代中国集团助理总裁、城市更新中心总经理崔久峰指出，从“三旧改造”到“城市更新”，不仅仅是名词的改变，而是行业的重大变革。政策的成熟和稳定是基石，目前政府的态度使城市更新有了持久发展的保障。未来还会根据不同城市的特点，赋予城市更新更多内涵。

对于城市更新的选择，广东奥园城市更新集团总经理朱敏用“一核心，四个看法”进行了总结。核心指一二线的核心城市，四个看法指:第一看当地更新政策是否明朗；第二看城市总人口和净流入量；第三看城市的经济布局和GDP增长情况，第四考察城市房地产供求关系和供地关系。

表彰颁奖

致力于推动行业生态良性共生

为致力于推动行业生态的良性共生，大会特别颁发了“2020年度抗击新冠疫情重大贡献奖”和“2020年度抗击新冠疫情杰出贡献奖”，以表彰行业公益践行者对企业社会责任的担当。此外，峰会现场还举办了“新粤地云”启动签约仪式。随后，广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会联席会长、万科集团董事会主席郁亮，还为广东省地产商会的两个“新组织”:“招采专委会”和“城市更新专委会”，举行授牌仪式。 当晚的2020年中国地产冠军榜颁奖盛典，大会正式揭晓了“年度社会责任感品牌”、“年度区域封面楼盘”、“十大畅销红盘”、“匠心影响力品牌”等年度大奖榜单，以致敬中国房地产追光者，预见行业新引擎。

【记者】冯善书

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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