深圳市立市以来，从早期以“三来一补”制造业为起点，逐渐发展成我国的产业重镇，孕育出华为、腾讯、迈瑞、大疆、比亚迪等具有影响力的科技、研发及现代制造企业。

时间回转到上世纪90年代，“三来一补”行业方兴未艾，当时深圳发展刚刚起步，内地丰富的劳动力、较低的人工成本、低廉的土地成本以及深圳市的优惠政策，吸引着以港商台商为代表的大量外资企业前来投资设厂。深圳的土地上（尤其是宝安区）因而大批量的工业厂房，今天的龙岗区、龙华区、坪山区、光明区仍属宝安区管辖。

现在看来，深圳早期的工业属于劳动密集型的低端制造业，对厂房的要求相对不高。今天深圳要实现产业的转型升级，原有的厂房在层高、载重、面积、功能等方面已难以满足现代产业的要求，因此有了工业领域的城市更新。深圳土地资源非常有限，要解决土地瓶颈，满足现在产业需要的空间，有必要走工业上楼之路。

工业上楼，简言之就是将传统低矮的工业厂房转换为高层工业楼宇，工业企业在高层楼宇中开展生产、办公、研发、设计等经营活动。2023年，深圳市城市更新政策变化的亮点之一就工业上楼政策的提出。

2023年2月《关于印发深圳市“工业上楼” 项目审批实施方案的通知》，提出确保全市连续 5 年每年提供不少于2000 万平方米“高品质、低成本、定制化”厂房空间的目标。

那么，深圳工业上楼通过什么路径实现呢？根据深圳市统一部署，工业上楼的实施路径分为城市更新类、提容或新供应地类、土地整备类三大类型。名词解释：

城市更新类：对建成区通过拆除重建的方式进行开发；

提容类：对已出让的合法用地，不改变土地用途的情况进行开发；

新供应用地类：对已收储的国有未出让用地通过协议出让、招标、拍卖、挂牌的方式进行开发；

土地整备类：对农村集体用地，已出让合法用地等低效用地，通过拆除重建的方式进行开发。

1.城市更新类项目“工业上楼”实施方案

由城市更新单元计划申报主体依据《深圳经济特区城市更新条例》、广东省“三旧”改造表土建库政策等相关要求制定城市更新单元计划并按规定开展计划工作。用地更新方向为普通工业用地（M1）。

相比以往工改工城市更新项目，“工业上楼”城市更新项目降低了准入门槛。工改工城市更新项目要求合法权属比例不低于百分之六十，贡献用地比例要求不少于百分之五的土地无偿移交相关管理部门（实际大部分在百分之三十五左右），而“工业上楼”城市更新项目对此无要求；工改工项目建筑年限要求不少于15年，而“工业上楼”项目可以少于15年；在特殊控制线要求工改工项目在工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区需进行占补平衡调整，而工业上楼项目不占补。

此外，加速了工业上楼城市更新项目的审批流程。同步推进城市更新单元计划、规划工作，实行辖区工作专班初审、项目推进工作专班审议、市府工作专班审议、市主要领导审定签批（即“三审一签”），草案公式与“三审一签”可同步开展。

收益率与物业销售要求方面。经济可行性方案应遵循“保本微利”的原则制定，项目内部收益率原则上≤百分之四点五4；计容总建筑面积的百分之三十的二类居住（商品房）可全部售；计容总建筑面积不少于百分之五十五的新建厂房至多1/3可分割转让，其余要求自持；少于核准厂房总面积的百分之五要求建设为宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租厂房，其余配套面积可售，建成后自持厂房平均租金 ≤35 元/平方米·月，租金年涨幅 ≤百分之五。

2.提容类项目的工业上楼实施路径

相比于传统提容类项目，“工业上楼”提容项目准入门槛降低，开发强度提升。传统提容类项目设计占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区需进行占补平衡调整，工业上楼类提容项目无此要求；传统提容类项目按照项目范围内合理空地进行测试容积率，而“工业上楼”类则可以综合考虑区位条件、产业地位、配套、市政承载力，工业用地容积率安小于等于6.5控制。

在出租比例、贡献基准方面，传统项目新增建筑面积出租比例原则上不超过新增建筑面积的百分之二十，工业上楼提容项目出租比例不受限；传统提容项目除公配外的新增建筑面积均应作为贡献按百分之十五的比例核算贡献建筑物，而工业上楼提容项目可低于百分之十五的要求。

优化审批流程，如下图所示：

实施条件要求：保本为例，内部收益率原则上小于等于百分之四点五；建成后自持厂房平均租金小于等于35元/平方米月，租金年涨幅小于等于百分之五。

3.新供应用地工业上楼

政策优势：增加开发强度依据经济可行性方案确定，工业用地容积率按≤6.5控制；无特殊管控要求，无需对占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的项目进行占补平衡调整。

实施流程：

实施条件要求： 保本微利，内部收益率原则上≤百分之四点五；宿舍型保障性租赁住房≥百分之五规划厂房容积，定向企业员工出租；建成后自持厂房平均租金≤35 元/平方米·月，租金年涨幅≤百分之五。

4.土地整备类工业上楼

政策优势：增加开发强度：依据经济可行性方案确定，工业用地容积率按 ≤6.5控制； 无特殊管控要求：无需对占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的项目进行占补平衡调整。

实施流程：

实施条件要求： 计入“工业上楼”厂房空间任务的，工业厂房须全部自持；移交用地以工业为主要功能，其中计入“工业上楼”产业空间任务的工业用地面积 ≥10公顷；自持厂房平均租金 ≤35 元/平方米·月，租金年涨幅≤百分之五；保本微利，内部收益率原则上≤百分之四点五；宿舍型保障性租赁住房≥百分之五规划厂房容积，定向企业员工出租。欧宝电竞