很早之前就想写一篇关于中国地产史的文章了，毕竟自己从事的是该行业，总觉得应该了解它的前十今身，也让大家都看到，由于体量庞大，花了近一个星期的时间，再加上之前的时间的话，零零总总近一个半月了吧，之前一直保存在草稿箱中。篇幅有点长，希望你能耐心点看完。

中国的房地产行业准确的说从改革开放才开始的，房地产的开始也吹生了房地产中介，大名鼎鼎的中原地产就是在1978年这一年成立的！1978年，开始有人提出房子商品化，而在这之前，中国古代，土地所有权是归帝王所有，1914年，北洋政府宣布，土地归个人所有，鲁迅先生就立马在北京买了套四合院，花了3675个大洋买的，换算到价值多少呢？

后来新中国成立了，宣布土地归国家所有！时间就一直延续至今！

时间来到1978年，简单点来说改革开放就是中国文革内乱导致国内经济凋敝，邓小平召开了十一届三中全会，以经济建设为中心，理论界开始提出住在商品房，土地产权等观点，这是第一阶段，持续到1991年：理论的提出与试点起步阶段！

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂1牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1981年，在广州和深圳开始搞商品房开发实验，在此之前，国内只有房地产开发：并无商品房开发，只由于企事业单位福利分发！到1991年，国务院陆续批复24个省市房改总体方案，内陆房改可能慢点，昆明到1996才开始！

1987年深圳市政府首次公开招标出让住房用地！

1987年至1991年是中国房地产的起步阶段！

第二阶段，非理性炒作与调整阶段，1992年至1997年

1992年邓小平考察深圳，觉得深圳特区市场经济之后变化很大，尤其是房地产，也是吹响了房地产在全国范围内的开发！同年住房公积金全面推行！

也是在92年之后，房地产业急剧快速增长，房地产市场在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要就是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993年紧缩性调控政策执行，经济势头放缓，同年香港，日本房地产泡沫破裂，房地产经过一段时间的低密，开始复苏！

来到第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)，1998年对中国房地产来说是个关键之年，上半年很多房企抗不住了，纷纷卖地离开，下半年，国家出台一系列刺激房地产发展的政策，一方面是取消取消福利分房，通过市场解决住房问题，从而使得有效需求在短期内爆发，并且大幅快速上升。另外是通过价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制的，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

中国炒房团的由来

2001年中国申奥成功，8月，一波来自温州的炒房团前往北京，134人创下过亿的成交额！

几天后另外一波前往杭州！所以说现在知道温州作为一个二线城市房价却堪比二线城市房价略高原因了吧！同年10月份，还是一波温州的炒房团包机前往北京。也是在这一年，中国加入世界贸易组织！此后，温州炒房团开始成为一个带名词！

第四阶段：价格持续上涨，多项调控措

施出台的新阶段(2004至2008年)。2003年以来房价持续上涨，国家开始调控，主要是收紧土地和信贷！

2004年 集资建房产生

商品房用地拿地方式开始改变。 同年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。

10月29日，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。

12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动，集资房开始出现。

2005年 增值税（营业税）开始出现

3月17日，央行宣布调高个人住房贷款利率，公开表态要"通过此举打击炒房者，平抑房价"。3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为"新八条"。5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。

6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

时间来到第五阶段：应急与投机催生房地产大泡沫(2009年至2011年)。2009年从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。

2010年中国房地产价格持续走高，尤其是二三线城市增幅创历年新高。

2010年以来，政府出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付（如今昆明都达到45%了）；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场.

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％！

2010年３月10日，国土资源部出台

《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“１月内付清地价５０％”等１９条土地调控政策。

2010年３月18日，国资委要求，７８家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在１５个工作日内制订有序退出的方案。

第五阶段：最严调控

2014年后，房地产再度进入宽松周期。到2015年，棚改货币化力度加大，房地产热度再次向三四线蔓延。目前大房企，碧桂园，恒大，万科已经把业务伸向了三四线城市。2016年，一二线城市房地产量价齐升，三四线城市人口有限，缺乏市场支撑，开始退烧。市场机制开始发挥作用。政策再次大幅调整，从宽松转向“史上最严调控”，紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，再加房地产融资全面收紧，房地产领域的市场机制消失殆尽！

很多中小房企或撤离或经营困难，大型房地产企业或大举拿地或多元化转型，情况也不乐观。碧桂园的“高周转”、万科的“活下去”，全行业风声鹤唳。

“高周转”是由万科最早实行的，最终却是被碧桂园发扬光大，所以万科才比不过碧桂园。

被唱空二十年的中国房地产，似乎真的迎来了转折点，但事实却又没那么严峻，房价依然上涨，小型开发商转型或者倒闭，大型开发商没太大影响，甚至壮大。

“房住不炒”调控主基调之下，房企也不得不面对三大考验：融资困难考验现金流；优质资产稀缺条件的盲目扩张；多元化转型的盲目投资。

至于行业整体，除了经济运行这个大背景外，最大的不确定性仍来自调控层面。

中国房地产最大的问题还是来自住宅土地供应太少，很多事宜居住用地不给建，导致建设用地很稀缺，现如今农村开始办房产证，没在建的宅基地也不会再允许自建房，开发商来建商品房，会进一步使农村房产价格上涨，进而是全国的房价更加男子调控！

对于房地产市场，是个很矛盾得行业，因为牵扯的行业太多，房地产业是一个非常大的产业。房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。欧宝电竞

房地产业主要包括以下几个行业：土地的开发和再开发；房屋的开发和建设；地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；钢铁行业，水泥行业，装饰行业，如此众多的行业，牵一发而动全身，所以对很多人来说，房价会降吗？有可能，泡沫太厉害的地方肯定会，泡沫不严重的地方机会不大。当然也跟政府的调控有很大的关系，我相信，经多方努力，房地产会由高速增长变成平稳增长，化险为夷，朝平稳健康方向发展。