作者：朱酒

房地产的几个名词，真相在这里

1、集中度

如果商品房的总销售额固定在17万亿，5000亿的房企增长10%后变成5500亿，500亿的房企增长10%后是550亿，前者的市场份额从2.94%提升至3.24%，而后者从0.294%提升至0.324%，两者之差从2.65%增大为2.92%，这就是集中度和相对集中度。

2、数地

有些人喜欢数地，并以此作为评判公司的依据，那么是否能在数地之前，先把下面这几个问题回答一下：

各种费用的分摊有多少？总部的借款利息有多高？土地增值税的扣除项目是多少？政府回购多不多？前融资金成本高不高？一级土地开发的分成比例是多少？商业用房有多少已经被定购？是否有税费减免？是否有其他土地的补偿？是否有市政资源的配套支持？限价是否会逐年提高？项目首期卖的是优质房源还是普通房源？项目的装修费用和车位费用是否捆绑了超额利润？

能把这些都数出来才算是数地，就看个土地价格和销售价格，那是小学三年级的数学题。

3、持有型物业

很多人对持有型物业有很强的误解，其实这些商用产品的建造成本已经在报表中计入了，一些已经抵扣了土地增值税，对企业的后期压力远没有看起来那么大。有些估值10亿的写字楼，真实成本可能只有三四个亿，后期真实回报能做到年化8%-10%，比招拍挂的回报高多了，这还没包括后期的CMBS所带来的现金流，以及净资产增加提升的负债额度。

看看各城市里星罗棋布的酒店、写字楼和商场，如果持有型物业都是坑的话，哪有那么多傻瓜整天往里投入，而且这些傻瓜都是身家巨富。

4、城市共建者

地产商最主要的生产资料是地，有地才有产。而好地都是掌握在地方政府手中的，实际上地产商的最主要客户并不是购房者，而是政府。

招拍挂都是有限价的，谁拿都一样，只有能够在产业、就业、持续性税收上为政府做贡献的企业，才有机会用更低的成本拿到更好的地。后期经营上仍然会分化，但至少这些有拿地抓手的企业，还有机会参与竞争。只能招拍挂的企业，随着时间的推移，存在感只会越来越弱。

5、商业和文旅

做好文旅有很高的门槛，但过了就是很宽的护城河。做商业的已经太多了，万达、新城、龙湖、华润都做的不错，正在发展商业团队的比比皆是。

但最重要的是，商业设施的辐射半径决定了，商业拿地的地块不会特别大，而且距离现有居住区不能太远，其后期的增值空间是受限的，但风险性要小于文旅。

6、新型城镇化

互联网、地铁是无形和有形的通道，卫星城肯定是以后的大发展趋势，现在这就已经成为普遍现象了，所谓的产业园、文旅、特色小镇等等，都是沿着这个思路发展的。

大家都讲地段，但不同时期的地段，内涵是不一样的。深圳原来的中心是罗湖，现在焦点都集中在南山；郑州郑东新区、贵阳观山湖、昆明呈贡、成都天府新区等等，在几十年前都不是城市里的好地段，但现在已经是最贵的区域之一了，这都是新型城镇化的典范，以后会越来越多。

7、互联网中介

贝壳最大的壁垒是——它真懂中介，做的是中介+互联网欧宝电竞。而这么多年来的进入者，想的都是互联网+中介，经常做出些外行举动。

中介是个江湖，光有钱和科技是不够的。要想做宋江，不仅仅要仗义疏财，更要喝得了大碗酒，吃得了大碗肉，要不鲁智深、李逵这些草莽就不会服你。